NOTRE EXPERTISE
Portage immobilier
Portage immobilier pour les particuliers
Le portage immobilier destiné aux particuliers s’applique aux propriétaires de maisons, appartements ou locaux commerciaux. Le principe est simple : le propriétaire vend son bien à un investisseur tout en restant dans son logement, en échange d’une indemnité d’occupation. Il dispose ensuite d’une période pouvant aller jusqu’à 36 mois pour racheter son bien.
Ce mécanisme permet de répondre à des situations urgentes, comme le besoin de rembourser des dettes ou de financer des travaux. À l’issue du contrat, le propriétaire a deux options : racheter le bien et redevenir propriétaire, ou le vendre définitivement à un autre acquéreur pour rembourser la somme due.
Le portage immobilier pour les professionnels, aussi appelé portage acquisition, est souvent utilisé par les marchands de biens. Dans ce cas, un investisseur achète le bien pour le compte du marchand, qui peut ainsi procéder à des travaux ou à la commercialisation sans immobiliser son propre capital. Ce mécanisme offre une grande flexibilité, avec une période de 6 à 24 mois pour réaliser les travaux nécessaires et revendre le bien. Le marchand encaisse ensuite la différence entre le prix d’achat initial et le prix de revente. Ce type d’opération permet de multiplier les projets sans être limité par les fonds propres.
En raison de la crise économique et des difficultés sur le marché immobilier, le portage immobilier devient une solution de plus en plus prisée. Les propriétaires en difficulté financière cherchent à éviter la saisie immobilière ou à rembourser des dettes, tandis que les investisseurs voient dans le portage une opportunité d’investir à moindre risque.
Le portage immobilier présente de nombreux avantages pour les particuliers et les professionnels :
- Vente rapide sans passer par les longues démarches d’une vente classique.
- Possibilité de rester dans le logement et d’occuper son bien pendant la durée du portage.
- Génération de liquidités immédiates pour faire face à des situations urgentes.
Pour les professionnels, c’est une méthode efficace pour multiplier les opérations immobilières sans immobiliser des fonds importants.
Le portage immobilier est également une alternative au crédit immobilier, qui peut s’avérer compliqué à obtenir en cas de situation financière délicate. Contrairement au prêt bancaire, il ne nécessite pas de garanties financières élevées et il peut être une solution idéale pour ceux qui n’ont pas accès à des solutions de financement traditionnelles.
Réaliser un portage immobilier nécessite une évaluation précise de la situation financière du propriétaire ainsi que du bien à vendre. Pour cela, il est essentiel de s’entourer d’experts afin de s’assurer que l’opération soit sécurisée et bénéfique sur le long terme.
Notre équipe, spécialisée dans le portage immobilier, vous accompagne à chaque étape du processus. Nous réalisons une estimation précise de votre bien et collaborons avec des investisseurs professionnels pour vous proposer la meilleure solution en fonction de vos besoins.
Vente à valorisation
La valorisation consiste à réaliser des actions sur le bien de nature à augmenter la valeur du bien immobilier. Il peut alors être utile d’évaluer une valeur projetée du bien. La valeur projetée constitue une hypothèse future de valeur de revente. Elle prend en compte les améliorations apportées au cours de l’opération de valorisation.
La valorisation de bien immobilier représente une part importante de l’activité du marchand de biens qui est en effet à la recherche constante de biens immobiliers ne répondant plus aux normes ou aux besoins actuels. Grâce à notre expertise, nous analysons ces biens et les présentons à notre clientèle
Un marchand de biens est un professionnel de l’immobilier dont l’activité professionnelle est d’acheter et de vendre différents types de biens : appartements ou maison avec terrains, logements, terrains à bâtir, hôtels. Dans le cas du marchand de biens immobiliers, la valorisation consiste à repenser le bien, à y effectuer des travaux de conformité avant de le remettre en vente pour en tirer le meilleur prix. En connaissance du prix de l’immobilier, son objectif est donc de réaliser une plus-value lors de la revente pour couvrir tous ses frais de fonctionnement et se rémunérer pour son travail.
Pour arriver à revendre des biens immobiliers rapidement et dégager une plus-value, le marchand de biens se tourne vers des biens immobiliers à rénover ou à reconstruire.
Il existe plusieurs techniques de valorisation immobilière. Il est possible d’en utiliser une seule ou d’en combiner différentes :
- Construction neuve
- Division parcellaire
- Création de copropriété
- Vente en l’état
- Rénovation légère
- Extension
Grâce à son analyse spécifique, ce professionnel de l’immobilier va repenser le bien en question pour qu’il corresponde au marché existant. Véritable expert dans son domaine, le marchand de biens optimise le bien immobilier.
Vente en défiscalisation
Investir dans l'immobilier neuf pour réduire ses impôts
Investir pour réduire ses impôts, c’est un moyen de faire travailler son épargne tout en optimisant sa fiscalité. Au fil des années, le législateur a créé plusieurs dispositifs fiscaux pour favoriser l’investissement et pas seulement dans l’immobilier. Pourtant, seule la pierre permet d’investir pour réduire ses impôts avec une régularité des revenus et une visibilité sur le rendement. L’immobilier neuf, en particulier, offre de nombreuses possibilités d’investir pour réduire ses impôts.
Parce que le secteur du bâtiment est un puissant vecteur d’activité économique. Mais aussi, car les logements neufs sont moins gourmands en énergie que les logements anciens. La construction neuve présente donc le double avantage de créer des emplois et de diminuer la consommation énergétique. Les investisseurs jouent alors un rôle moteur dans l’économie et bénéficient de dispositifs incitatifs qui leur permettent de réaliser des économies d’impôt.
Avec le régime LMNP, vous avez la possibilité d’investir dans une location meublée tout en bénéficiant d’un cadre fiscal attractif. Vous avez en effet le choix entre deux régimes d’imposition : d’un côté, le régime micro-BIC et son abattement de 50 % sur les loyers encaissés (avec un minimum de 305 €) et, de l’autre, le régime réel. Lorsque vous déclarez vos revenus locatifs au réel, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges ; une option fiscalement intéressante si vous estimez que vos charges sont supérieures à la moitié de vos loyers.
Par ailleurs, sachez que vous pouvez pratiquer l’amortissement dans le cadre du LMNP. Cette technique comptable permet de déduire chaque année une fraction du prix du bien (et du mobilier qui le garnit).
On parle également de LMNP classique ou de LMNP non géré. Ce type d’investissement consiste, pour un investisseur, à faire l’acquisition d’un logement lui-même pour le meubler, puis le mettre en location par le biais d’un bail d’habitation meublée.
Ce dispositif correspond à l’investissement en résidence services. Vous avez ainsi la possibilité de faire l’acquisition d’un logement dans une résidence senior ou une résidence étudiante. Vous signez ensuite un bail commercial avec un exploitant professionnel, qui sous-loue ensuite le bien au public concerné. Adieu les soucis de gestion ! Formalités d’entrée et de sortie du locataire, recouvrement des loyers, petites réparations locatives : vous ne vous occupez de rien. Cerise sur le gâteau : vos loyers sont sécurisés pendant toute la durée du bail, ce qui fait de ce type de placement immobilier un complément de revenus idéal, notamment en vue de la retraite.
Vente en viager
Le viager : comment ça marche ?
Vous souhaitez vendre ou acquérir un bien immobilier ? Avez-vous pensé à la vente en viager ? Selon votre situation, cette transaction immobilière aux modalités bien spécifiques peut présenter des avantages. Quels sont-ils ? Comment fonctionne ce type de transaction ? On vous répond.
Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d’une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s’accompagner d’un bouquet, c’est-à-dire une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente.
Il faut distinguer deux types de vente en viager :
- Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur, mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès.
- Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper ou le louer dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Le montant de la rente viagère est fixé dans l’acte de vente et doit prendre en compte plusieurs éléments :
- La valeur foncière du bien
- L’âge et l’espérance de vie du vendeur
- Le versement ou non d’un bouquet et son montant
- Le statut libre ou occupé du bien vendu en viager
Par ailleurs, un bien vendu en viager occupé connait nécessairement une décote de sa valeur foncière afin de compenser la privation du droit d’usage et d’habitation subie par l’acquéreur, qui court jusqu’au décès du vendeur.
Le vendeur d’un bien en viager bénéficie d’une rente à vie à compter de la signature de l’acte de vente. Par ailleurs, la rente viagère connait un régime fiscal avantageux. Bien que soumise à l’impôt sur le revenu, la rente viagère bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente.
Ainsi, seule une fraction de la rente viagère est imposée, selon les modalités suivantes :
- 70 % pour un premier versement à moins de 50 ans
- 50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans
- 40 % pour un premier versement de 60 à 69 ans
- 30 % pour un premier versement à plus de 69 ans
Le bouquet est quant à lui exonéré d’impôt.
Pour l’acheteur, le viager présente l’avantage de pouvoir échelonner son paiement grâce à la rente viagère. Son fonctionnement est similaire à celui d’un crédit, à la différence que l’acheteur en est redevable auprès du vendeur et non auprès d’une banque et qu’en conséquence aucun frais ne s’y attache.
La rente viagère étant soumise à l’aléa que constitue la date de décès du vendeur, il n’y a en revanche aucun moyen de prédire une bonne affaire financière. En résumé, le viager peut potentiellement présenter l’avantage d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, tout comme il peut conduire à acheter le bien à un montant supérieur.
La répartition des frais d’entretien du logement et des taxes entre le vendeur et l’acheteur est en principe définie dans l’acte de vente.
Dans le cas d’un viager occupé, si aucune précision n’est faite, c’est au vendeur, lorsqu’il conserve l’usufruit, d’assumer l’entretien courant du logement, les factures d’énergie ou encore la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Les grosses réparations sont prises en charge par l’acheteur.
Dans le cas d’un viager libre, le vendeur s’affranchit de toutes les charges et l’acheteur assume l’ensemble des frais (taxes, entretien courant, réparations, etc.).
Il est indispensable de se faire accompagner d’un notaire afin de vendre ou d’acquérir un bien en viager. En effet, la signature de l’acte de vente du bien se fait nécessairement en présence d’un notaire.
Le notaire saura par ailleurs vous aiguiller pour déterminer le montant du bouquet et de la rente, sans pour autant exclure une négociation entre vendeur et acheteur à ce sujet.
Vente en nue-propriété
Comment et pourquoi investir en nue-propriété ?
Investir en nue-propriété peut se révéler une option intéressante, en particulier pour les patrimoines les plus importants et les contribuables qui ont besoin de diminuer leur impôt.
Il existe de nombreuses raisons d’investir en nue-propriété :
- Le démembrement de propriété offre, d’abord, l’opportunité de réaliser une
« bonne affaire » immobilière dans la plupart des cas. L’achat en nue-propriété permet en effet d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur sur le marché. La décote sur le prix du bien peut atteindre 30 à 50 % de la valeur du bien. Afin de vérifier si la ristourne est suffisamment intéressante, il est toutefois nécessaire de bien connaître le marché immobilier local et les prix pratiqués. - Par rapport à un achat immobilier classique, l’investissement en nue-propriété permet, ensuite, de limiter le montant des charges. Pour rappel, c’est en effet à l’usufruitier de payer les travaux d’entretien courant. L’usufruitier devra également s’acquitter du paiement de la taxe foncière pendant toute la durée de la nue-propriété, à condition que cela ait été au préalable prévu par conventionnement entre les parties. Toujours au plan des charges, le nu-propriétaire peut aussi compter sur des économies sur les frais de gestion et de syndic.
- De plus, l’achat en nue propriété permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Le nu-propriétaire ne doit payer ni impôt sur le revenu, ni impôt sur la fortune immobilière (IFI) au titre de son investissement immobilier. Autre avantage fiscal notable de la nue-propriété, en cas de revente, c’est la valeur du bien en pleine propriété au moment de l’achat qui sera prise en compte et non le montant décoté qui a été payé par le nu-propriétaire.
- L’achat en nue-propriété est aussi très sécurisé. L’application d’un barème fiscal permet d’encadrer les conditions d’entrée. Le risque de moins-value à la revente est quant à lui limité en raison de la décote appliquée sur le prix du bien au moment de l’achat.
- Enfin, l’achat en nue-propriété permet de bénéficier de frais de notaire réduits. Les frais d’acquisition sont calculés en fonction de la valeur de la nue-propriété et ne portent donc pas sur la totalité de la valeur du bien.
La pleine propriété est composée, d’une part, de l’usufruit et, d’autre part, de la nue-propriété.
Le terme d’« usufruit » est dérivé du latin et issu de la contraction entre l’« usus » et le « fructus ». L’usus désigne l’usage, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien. L’usage peut ainsi correspondre au droit d’habiter le bien. Le fructus, quant à lui, se définit comme le fruit. Quand on parle démembrement de propriété, le fructus correspond donc à la possibilité, pour l’usufruitier, de tirer des revenus locatifs du bien immobilier concerné.
Le terme de « nue-propriété » est, pour sa part, plus transparent. À proprement parler, il s’agit de la propriété « nue » d’un bien immobilier, autrement dit dépourvue de l’usage et de la possibilité d’en tirer des revenus. En résumé, si vous êtes nu-propriétaire d’une maison, cela veut dire que vous possédez uniquement les murs de la maison.
Cette fragmentation du droit de propriété entre 2 parties distinctes – l’usufruitier et le nu-propriétaire – pose la question de la répartition des frais et des responsabilités. Fort heureusement, les textes ont organisé cette répartition. On considère ainsi que les travaux d’entretien courant du bien sont à la charge de l’usufruitier. Ce principe vaut pour tous les types de travaux d’entretien, qu’ils concernent les parties communes ou privatives. En revanche, les gros travaux sont à la charge du nu-propriétaire et sont listés précisément par l’article 606 du Code civil.
Il s’agit des réparations portant sur :
- Les gros murs et voûtes.
- Le rétablissement des poutres et des couvertures.
- La réparation des digues, murs de soutènement et clôtures.
À noter qu’il existe néanmoins une exception à ce principe : les grosses réparations qui concernent la structure de l’immeuble peuvent être mises à la charge de l’usufruitier par accord entre les 2 parties. Une convention est en effet signée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Si c’est le nu-propriétaire qui prend en charge les gros travaux, ainsi que le prévoit le Code civil, il a la possibilité d’imputer ces dépenses sur ses autres revenus fonciers.
Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien (l’usufruit). Pour vendre le bien, il est donc nécessaire de recueillir l’accord de l’usufruitier. Cependant, le nu-propriétaire ne peut ni occuper le bien, ni en tirer un revenu locatif.
Par principe, l’usufruit est temporaire. Le nu-propriétaire a donc vocation à devenir plein propriétaire à la fin de l’usufruit. Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, la durée temporaire d’investissement s’étale de 5 à 20 ans.
Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien lorsque l’usufruit arrive à son terme, c’est-à-dire soit pour cause de décès, soit en raison de l’arrivée à échéance du contrat de démembrement.
Rachat d’indivision
Sortir de l’indivision rapidement en vendant ses parts
Sortir de l’indivision rapidement en vendant ses parts
Une indivision n’est pas toujours choisie. Lorsqu’elle est subie, les relations entre les membres peuvent devenir tellement compliquées que le bien immobilier devient un enjeu majeur du conflit. Même si la loi permet à tout indivisaire de sortir de l’indivision, il faut parfois passer par une longue procédure judiciaire.
Grâce à un réseau de partenaires, assurant la compétence et la sécurité juridique nécessaires à la réalisation des acquisitions par les investisseurs professionnels ; grâce à une approche résolument humaine et dans le dialogue avec les différentes parties, nous vous apportons une réponse fiable aux indivis :
- Vous partagez un bien en indivision entre frères et sœurs ?
- Vous détenez une minorité de parts et vous souhaitez sortir d’une indivision dont vous ne maîtrisez pas les décisions ?
- Vous ne vous entendez plus avec les autres indivisaires ?
- Un indivisaire bloque la vente du bien et vous souhaitez sortir rapidement ?
Prenez contact avec notre équipe pour en savoir plus et démarrer le processus de rachat.
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Ainsi, lors d’un conflit entre indivisaires, celui souhaitant la vente du bien peut faire exercer ce droit. Parfois au prix d’une longue procédure judiciaire.
L’indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien. Une indivision peut être volontaire, lors de l’acquisition d’un bien entre concubins ou pacsés, ou involontaire, lors d’une succession ou la dissolution d’une communauté conjugale au moment d’un divorce.
Que dit la loi sur l’indivision ?
Avant la loi du 23 juin 2006, toute décision concernant un bien indivis devait être prise à l’unanimité des indivisaires. Depuis, la loi facilite la gestion de l’indivision, car elle distingue trois règles selon le type d’actes concernés :
- Les actes conservatoires destinés à maintenir le patrimoine en bon état (par exemple la réparation d’une toiture) : chaque indivisaire peut agir sans avoir à demander le consentement des autres, ce qui n’est pas le cas quand il s’agit de sortir d’une indivision.
- Les actes d’administration, de gestion courante d’exploitation (par exemple la vente de meubles d’usage courant) : ces actes nécessitent la majorité aux deux tiers des droits indivis.
- Les actes de disposition qui modifient la consistance du patrimoine (par exemple la vente d’un bien) : ces actes nécessitent l’unanimité.
Pour vendre un bien, il faut donc l’unanimité des indivisaires. Néanmoins, l’article 815 du Code civil stipule que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »
Ainsi, à tout moment, un indivisaire peut prendre la décision de sortir d’une indivision. Trois possibilités peuvent être envisagées dans ce cadre :
- La vente de ses parts à un autre indivisaire
- La vente du bien dans sa totalité, une partie des autres copropriétaires souhaitant également sortir de l’indivision
- La vente de ses parts à un tiers
La première solution est évidemment la plus simple.
Malheureusement, les conflits familiaux, les rancœurs amènent trop souvent une partie des indivisaires à s’opposer à la vente du bien.
Depuis la loi de simplification du droit du 12 mai 2009 n°2009-526, si les personnes ayant choisi de sortir d’une indivision par la vente du bien représentent au moins 2/3 des droits indivis, la vente peut être autorisée.
Après avoir vérifié que la demande est recevable, le notaire lancera la procédure de vente et informera, par voie d’huissier, les autres indivisaires de la volonté commune de certains indivisaires (⅔ des parts) de vendre le bien. Les autres propriétaires pourront alors adopter deux attitudes face à cette information :
- Notifier leur acceptation dans un délai de trois mois. La vente pourra être réalisée, et dans ce cas, les personnes qui le souhaitent pourront sortir d’une indivision aussitôt l’opération conclue.
- Refuser ou ne pas répondre (qui équivaut à un refus dans un délai de trois mois).
En cas de refus, le notaire le constatera par un « procès-verbal de difficultés ». Après une médiation et en cas d’échec de celle-ci, les indivisaires désireux de vendre devront alors saisir le Tribunal de grande instance (TGI) afin de procéder à sa vente aux enchères.
Il s’agit d’une procédure longue et coûteuse. Entre la démarche auprès du notaire et la saisie du tribunal, il peut s’écouler sur plusieurs années.
Vente des parts indivises à un tiers
Selon l’article 815-14 du Code civil, la vente de parts indivises à un tiers est possible : “L’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir. Tout indivisaire peut, dans le délai d’un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.”
Ainsi, avant de sortir d’une indivision par la vente de ses parts à un tiers, la loi impose d’informer les autres propriétaires, car ils sont prioritaires sur l’achat du bien. Il s’agit du droit de préemption.
Si un indivisaire est intéressé par le rachat des parts, il dispose alors d’un délai d’un mois pour vous le faire savoir par voie d’huissier. L’acte de vente devra alors être signé dans les deux mois qui suivront. Passé ce délai, si rien ne s’est passé, il s’agira de mettre l’indivisaire en demeure de signer la vente.
Si cette mise en demeure reste sans effet, au bout de 15 jours, l’indivisaire pourra vendre librement ses parts à l’acheteur de son choix.